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Betriebsübertragungen: Rechtssicherheit bei Trennung von Grund & Boden und Gebäude

Immobilien

date icon 26. Februar 2019

Mit dem Jahressteuergesetz 2018 wurden die gesetzlichen Rahmenbedingungen für eine aus umgründungssteuerlicher Sicht saubere Abwicklung der Trennung von Grund und Boden und dem betrieblich genutzten Gebäude geschaffen.

Die bisherige Praxis, im Zuge der Einbringung eines Betriebes eines Einzelunternehmers in eine GmbH nur den Gebäudeanteil einzubringen und den Grund- und Bodenanteil im Privatvermögen zurück zu belassen, wurde damit gesetzlich abgesichert.

Daraus ergeben sich folgende steuerliche Vorteile:

  • Die Entnahme des Grund- und Bodenanteils aus dem Betriebsvermögen erfolgt zu Buchwerten. Wenn das Gebäude inklusive Grundanteil auf die GmbH übertragen wird, kommt es zu der Aufdeckung der stillen Reserven. Dabei ist zu beachten, dass der Unterschiedsbetrag zwischen dem Verkehrswert und dem Buchwert des Gebäudes mit 30% Immobilienertragsteuer versteuert wird.
  • Bei Übertragungen eines Gebäudes auf die GmbH kann der AfA Satz von 2,5% anstatt von 1,5% pro Jahr herangezogen werden.
  • Gewinnausschüttungen in Höhe vom Buchwert des eingebrachten Gebäudes können in Form von kapitalertragsteuerfreien Einlagenrückzahlungen vorgenommen werden.
  • Verluste aufgrund hoher Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen können in einer GmbH mit den anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnet bzw. vorgetragen werden. Ein Verlustvortrag wäre im Privatvermögen hingegen nicht möglich.

Mit einem nachträglichen Baurecht kann die Trennung von Grund und Boden erfolgen. Der Einbringungsvertrag und der Baurechtsvertrag müssen aufeinander Bezug nehmen. Weiters muss ein Ansuchen auf Einverleibung des Baurechts im Zeitraum zwischen dem Umgründungsstichtag und dem Tag der Unterfertigung des Einbringungsvertrages gestellt werden. Das Baurecht muss eingetragen werden.

Die Vorteilhaftigkeit der Übertragung des Gebäudes auf eine GmbH ist dennoch im Einzelfall zu stets anhand der konkreten Umstände zu prüfen. Bei der steuerlichen Optimierung Ihrer Unternehmensstrukturen unterstützen und beraten wir Sie gerne (info@artus.at).

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