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Drohende Kosten bei Verschiebung des Wohnungseigentumsanteils nach Bauphase

Allgemeines

date icon 02. Dezember 2010

Wohnungseigentümer haben künftig mit zusätzlichen Kosten zu rechnen, wenn ihre bei Grundbuchseintragung geschätzten Miteigentumsanteile nicht mit den tatsächlichen Anteilsverhältnissen nach Baufertigstellung und Begründung des Wohnungseigentums übereinstimmen.

Wenn Eigentumswohnungen schon vor ihrer Fertigstellung verkauft werden, kann die beliebte Möglichkeit, seinen geschätzten Miteigentumsanteil an der Wohnung vorweg im Grundbuch einzuverleiben, um damit der kreditgebenden Bank die geforderte Sicherheit am Kaufobjekt einzuräumen, zu Schwierigkeiten führen, wenn die im vorhinein geschätzten Anteile mit den tatsächlichen Anteilsverhältnissen nach Baufertigstellung nicht übereinstimmen. Bisher handelte es sich bei der Berichtigung solcher Anteilsverschiebungen im Grundbuch nach § 136 GBG um eine minimale Korrektur.

Laut einer kürzlich ergangenen OGH-Entscheidung sind die oftmals verwendeten, meist ungenauen Formulierungen unzureichend. Vielmehr verlangt der Oberste Gerichtshof (OGH), dass die Anteile, welche zwischen den Miteigentümern hin und her zu übertragen sind, exakt angeführt werden müssen. Die daraus resultierenden Folgen sind komplizierte Formeln und unzählige Übertragungsakte.

Des Weiteren hat der Unabhängige Finanzsenat (UFS) entschieden, dass selbst bei vereinbarter Unentgeltlichkeit nochmals die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr anfallen. Basis für die Berechnung ist dabei der anteilige dreifache Einheitswert des Liegenschaftsanteils. Allenfalls kann für Bemessungsgrundlagen bis 1100 Euro eine Befreiungsbestimmung in Anspruch genommen werden.

Sollten auf den einzelnen Miteigentumsanteilen unterschiedliche Pfandrechte lasten, kommt es zu einer weiteren Gebührenbelastung. Wenn die tatsächlichen Eigentumsanteile ausgedehnt werden müssen, so fällt nach der derzeitigen Gesetzeslage eine Gerichtsgebühr in Höhe von 1,2 % des gesamten Nennbetrags des Pfandrechts an! Haben die Miteigentümer keine Unentgeltlichkeit vereinbart, so haben sie bei der Anteilsübertragung untereinander auch noch Ausgleichszahlungen zu leisten, was zu Streitigkeiten führen kann.

Um diese nur formalen Änderungen in Zukunft ohne komplizierte Formeln und Übertragungsakte und ohne zusätzliche finanzielle Belastung der Wohnungseigentümer durchführen zu können, liegt es nun am Gesetzgeber, dafür Vorsorge zu treffen.

Zum Nachlesen:
OGH Entscheidung 5 Ob 15/10g vom 22.06.2010; UFS Entscheidung FV/288-W/07 vom 9.04.2010; § 136 GBG; § 3 Abs 1 Z 1 GrEStG

 

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