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Gewerblicher Grundstückshändler – Chancen und Risiken

Immobilien

date icon 30. August 2016

Die Grenzen zwischen einmaligen, und daher sogenannten privaten Immobilienveräußerungen und nachhaltigem gewerblichen Grundstückshandel sind fließend. Im Hinblick auf die sehr unterschiedlichen ertragsteuerlichen Konsequenzen ist eine Beurteilung durch einen Experten jedenfalls zu empfehlen.

Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen jedenfalls der Einkommensteuer. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang oftmals die Frage, ob „private Grundstücksveräußerungen“ vorliegen, auf die der 30%ige Sondersteuersatz anzuwenden ist, oder ob bereits gewerbliche Einkünfte erzielt werden, die mit dem bis zu 50%igen Regelsteuersatz zu besteuern sind.

Gewerblichkeit liegt vor, wenn die aus dem Grundstücksverkauf erzielten Einkünfte

  • aus einer selbständigen, nachhaltigen Betätigung stammen,
  • Gewinnabsicht vorliegt,
  • eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr erfolgt und
  • weder Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft noch Einkünfte aus selbständiger Arbeit erzielt werden.

Das Ausmaß der Betätigung muss dabei den Rahmen der sogenannten Vermögensverwaltung überschreiten. Als Abgrenzungskriterium zwischen bloßer Vermögensverwaltung und einer gewerblichen Betätigung kommt der Art und dem Umfang der Bewirtschaftung entscheidende Bedeutung zu.

„Gedankliche Entnahme“ der Liegenschaft
Liegt also eine gewerbliche Grundstücksveräußerungen vor, so kommt es „gedanklich“ zunächst zu einer Entnahme der Liegenschaft aus dem Privatvermögen und zu einer Einlage in den Gewerbebetrieb. Als Einlagewert kann nach Ansicht der Finanzverwaltung der Baulandpreis des gesamten Grund und Bodens vor Parzellierung und Aufschließung herangezogen werden.
Sofern es anschließend zur Veräußerung der Liegenschaft kommt, ist dabei zu beachten, dass im Veräußerungszeitpunkt die stillen Reserven, die bereits im privaten Bereich entstanden sind (Wertsteigerung, die bis zum Zeitpunkt der Einlage in den Gewerbebetrieb entstanden ist), mit dem Sondersteuersatz in Höhe von 30% zu besteuern sind. Jener Gewinn, der erst nach der Einlage des Grundstücks in den Gewerbebetrieb entstanden ist, unterliegt dem regulären Einkommensteuertarif.

Erweiterte steuerliche Geltendmachung von Aufwendungen
Im Unterschied zu privaten Grundstücksveräußerungen kann der gewerbliche Grundstückshändler Aufwendungen, die in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang mit der gewerblichen Tätigkeit stehen (wie etwa Vermarktungskosten), steuerlich gewinnmindernd absetzen. Fraglich ist, ob sich im Einzelfall überhaupt ein wesentlicher Veräußerungsgewinn ergibt. Dies liegt darin begründet, dass einerseits der Teilwert im Zeitpunkt der Einlage dem Baulandpreis vor Parzellierung und Aufschließung entspricht und andererseits von einer etwaigen Wertsteigerung Aufwendungen, wie etwa Vermarktungskosten, abgezogen werden können.

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