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Grundbuchsgebührennovelle

Immobilien

date icon 20. Dezember 2012

Grundbucheintragungsgebühr 1,1%

Bei Schenkungen und Erbschaften wurde in der Vergangenheit der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die Grundbucheintragungsgebühr in Höhe von 1,1% herangezogen.

Da die Einheitswerte schon längst überholt sind und keinesfalls die tatsächlichen Marktpreise widerspiegeln, wird ab 1.1.2013 der Verkehrswert als Bemessungsgrundlage für die Grundbuchseintragungsgebühr dienen. Eine Ausnahme dieser Neuregelung besteht nur, sofern Geschenkgeber und -nehmer eng familiär verbunden sind, in einem solchen Fall bleibt der dreifache Einheitswert als Bemessung der Grundbucheintragungsgebühr bestehen.Der enge Familienbegriff endet in diesem Fall bei Cousin/Cousine bzw. Großnichte/Großneffe.

Vorteile der Novelle

Sofern es sich um eine Übertragung im Familienkreis handelt, ist somit weiterhin der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Ist dieser höher als 30% des Verkehrswertes, so dient der geringere Wert als Bemessungsgrundlage.

Im Falle von Schenkungen unter Fruchtgenussvorbehalten, wie beispielsweise bei der Übertragung von Zinshäusern im Familienverband, ergab sich die Bemessungsgrundlage bisher aus den bis zum Lebensende vorbehaltenen Einkünften. In Zukunft wird auch hier nur der dreifache Einheitswert herangezogen.

Nachteile der Novelle

Im Falle von Unternehmen und deren Übertragung von Grundstücken durch Fusionen oder Teilungen/Spaltungen kam bisher der zweifache Einheitswert zur Anwendung. Künftig sollen diese Vorgänge jedoch auch mit dem dreifachen Einheitswert berechnet werden.

Die Bemessungsgrundlage bei einer Überlassung eines land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstückes innerhalb der Familie ergab sich aufgrund des einfachen Einheitswertes, in Zukunft wird die Grundbucheintragungsgebühr jedoch auch hier mit dem dreifachen Einheitswert bemessen werden.

Grunderwerbsteuer 3,5% beziehungsweise 2% im Familienverband

Wird ein Grundstück zu fremdüblichen Konditionen verkauft, dient der erzielte Kaufpreis beziehungsweise der Wert der Gegenleistung, und zwar auch dann, wenn diese wie etwa beim Tausch in Schachwerten geleistet wird, als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Wurde bis dato jedoch eine Liegenschaft unentgeltlich im Familienverband übertragen und ist somit keine Gegenleistung vorhanden oder nicht zu ermitteln, beziehungsweise geringer als der Wert des Grundstückes, so wurde der dreifache Einheitswert/gemeiner Wert (wenn niedriger) als Bemessungsgrundlage angesetzt.

Der VfGH hat dieses Verfahren nun geprüft, da er es als ungemäß empfunden hat, in Fällen, in denen keine Gegenleistung vorhanden oder diese nicht ermittelbar ist, eine Ersatzbemessungsgrundlage heranzuziehen, welche nicht annähernd dem gemeinen Wert entspricht. Er kam in seiner aktuellen Entscheidung zum Entschluss, dass die Bemessung der Grunderwerbsteuer auf Basis dieser veralteten Einheitswerte als verfassungswidrig zu beurteilen ist und hat als Konsequenz § 6 GrEStG 1987 vollständig aufgehoben.

Anzumerken ist, dass der VfGH sich nicht gegen das System der Einheitsbewertung von Liegenschaften als Ersatzbemessungsgrundlage an sich ausspricht, sondern dagegen, dass die periodische Aktualisierung dieser Werte so lange unterblieben ist und damit die historischen Einheitswerte mit den aktuellen Verkehrswerten in keinem Verhältnis mehr stehen. Auch die derzeitige Rechtslage deckt sich mit diesen Bedenken, denn die jahrzehntelange Nichtanpassung der Einheitswerte hat als Resultat zur Folge, dass unterschiedliche Steuerbelastungen für gleiche Grundstücke ermittelt werden. Der VfGH will den Gesetzgeber aber keinesfalls die Möglichkeit vorenthalten, sachlich gerechtfertigte Differenzierungen zu treffen. So ist es beispielsweise grundsätzlich zulässig, eine unentgeltliche Übertragung im Familienverband anders zu behandelt als unter Fremden. Zur Neugestaltung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer hat der VfGH eine Reparaturfrist bis 31. Mai 2014 gesetzt. In Zukunft könnte somit auch bei unentgeltlichen Übertragungen der Verkehrswert als Bemessungsgrundlage herangezogen werden, dies würde zu einer bedeutenden Erhöhung der GrESt-Belastung führen.

 

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