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Immobilien-KG: Verlustzuweisung an Kommanditisten über Hafteinlage hinaus

Immobilien

date icon 28. August 2017

Bei Immobilienprojekten, die in Form einer Kommanditgesellschaft (KG) betrieben werden, stellt sich die Frage, in welcher Höhe steuerliche Verluste an die einzelnen Kommanditisten zugewiesen werden können.

Um diese Frage zu beantworten, müssen die Einkünfte den betrieblichen oder außerbetrieblichen Einkünften zugeordnet werden und das zugrundeliegende Vertragswesen – vor allem die gelebte Praxis – beurteilt werden.

Betriebliche Immobilien-KG (Einkünfte aus Gewerbebetrieb)
Ab dem Jahr 2016 können natürliche Personen, die an einer betrieblich tätigen KG als Kommanditist beteiligt sind, Verluste nur mehr in der Höhe Ihres maximal steuerlichen Kapitalkontos ausgleichen. Diese Verluste können mit anderen Einkünften gegengerechnet werden, wenn in der betrieblich tätigen KG keine „ausgeprägte Unternehmerinitiative“ bestanden hat. Sofern diese Kommanditisten Verluste aufweisen, die über ihr steuerliches Kapitalkonto hinausgehen, werden diese auf einer sogenannten „Wartetaste“ geparkt. „Wartetasten“-Verluste gehen nicht verloren, sondern können mit zukünftigen Gewinnen aus der Beteiligung an der KG ausgeglichen werden. Daraus resultiert, dass einem Kommanditisten, der keine „ausgeprägte Unternehmerinitiative“ (neben einem Ergänzungskapital) entfaltet, steuerlich nur Verluste in Höhe der geleisteten Einlage (inkl. Nachschüsse) zugewiesen werden. Als Einlage eines Kommanditisten gilt die tatsächliche Haftungsinanspruchnahme, nicht aber bloße Haftungszusagen oder Haftungsverpflichtungen.

Um eine „ausgeprägte Unternehmerinitiative“ zu entfalten und um damit volle Verlustverwertung vor-nehmen zu können, ist eine aktive unternehmerische Mitarbeit Voraussetzung, dh nicht nur eine Wahrnehmung von Kontrollrechten. Nach Ansicht der Finanzverwaltung reicht für eine aktive unternehmerische Mitarbeit eine durchschnittliche Mitarbeit von mind. 10 Stunden pro Woche aus. Nicht ausreichend für die „ausgeprägte Unternehmerinitiative“ ist eine Mitwirkung in Ausnahmefällen, außerordentlichen Geschäften oder eine gelegentliche Teilnahme an (strategischen) Besprechungen.

Vermögensverwaltende Immobilien-KG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)
Ist die Immobilien-KG lediglich vermögensverwaltend, sind die Verluste, die die Hafteinlage des Kommanditisten (natürliche Person) übersteigen, dem Komplementär zuzuordnen. Um diese Verluste wieder auszugleichen, sind spätere Überschüsse (in gleicher Höhe wie die zuvor zugeordneten Verluste) ebenfalls dem Komplementär zuzurechnen. Es ist jedoch möglich, dem Kommanditisten einen über die Hafteinlage hinausgehenden Verlust zuzuweisen, sofern dieser sich verpflichtet, haftungsmäßig über seine Einlage hinaus am Verlust der KG teilzunehmen. Er kann dies beispielsweise im Rahmen einer Nachschussverpflichtung oder einer Haftungserweiterungs- oder Garantieerklärung tun.
Von vermögensverwaltenden Immobilien-KGs sind zu unterscheiden Beteiligungen in Form von Miteigentumsanteilen (wie etwa bei Bauherrenmodellen), bei denen keine Haftungsbeschränkung und damit auch keine Beschränkung der Verlustzuweisung besteht.

Erhöhung der Hafteinlage
Zu unterscheiden ist jedoch, ob die Nachschussverpflichtung nur die bedungene Einlage oder aber auch die Hafteinlage erhöht. Wird die bedungene Einlage durch eine interne Vereinbarung erhöht, entfaltet sie keine Außenwirkung gegenüber Dritten (Gläubigern), da diese jederzeit abgeändert werden kann bzw. gibt sie keine Information darüber, ob der Kommanditist vermögensmäßig endgültig durch den Verlust belastet wird. Daher ist der Verwaltungsgerichtshof der Ansicht, dass Nachschussverpflichtungen, die die Hafteinlage nicht erhöhen, nicht ausreichen.
Die Erhöhung der Hafteinlage muss nicht im Firmenbuch eingetragen werden. Um dem Kommanditisten einen Verlust, der über seine ursprüngliche Hafteinlage hinausgeht zuzuweisen, ist es ausreichend, wenn die Gläubiger informiert werden oder die Erhöhung in anderer Form kundgemacht wird. Gleiches gilt für Garantien oder Bürgschaften, die der Kommanditist übernommen hat, da er für den Verlust im Fall der Fälle einsteht.

Wir möchten Sie gerne auch auf unseren Artikel „Steuerliche Behandlung von Verlusten eines kapitalistischen Mitunternehmers“ hinweisen.

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