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Immobiliensteuer – Optimierungsmöglichkeiten bei Veräußerungen von Privatimmobilien – die Regelbesteuerungsoption

Immobilien
date icon 24. Januar 2013

Veräußerung einer Wohnung

Herr Mayer erwarb am 1.1.2003 eine Wohnung mit Anschaffungskosten iHv € 250.000. Die Wohnung wird vermietet und die Abschreibungen von 1,5% geltend gemacht (AfA-Basis: 80% Gebäudeanteil = € 200.000). Im Jahr 2008 fielen bei Herrn Mayer Instandsetzungsaufwendungen iHv € 40.000 an, die er als Zehntel abgesetzt hat. Am 31.12.2013 wird die Wohnung um € 260.000 verkauft. Im Zusammenhang mit der Veräußerung fallen Kosten für die Selbstberechnung iHv € 500 an.

Verkaufserlös 260.000
– Anschaffungskosten – 250.000
+ AfA 1,5% 33.000
– nicht geltend gemachte Instandsetzungsaufw. – 16.000 – 233.000
Zwischensumme 27.000
– Inflationsabschlag 2% * 1 Jahr – 540
– Kosten für Selbstberechnung der ImmoESt – 500
Einkünfte gem. § 30 EStG = Veräußerungsgewinn 25.960

Variante 1 – Herr Mayer erzielt im Jahr 2013 einen Verlust aus selbständiger Arbeit iHv EUR -20.000

Immobilienertragsteuer iHv 25%

Veräußerungsgewinn 25.960 25% 6.490 ImmoESt

Die Einkünfte aus der Immobilienveräußerung sind „endbesteuert“, d.h. mit der Entrichtung der ImmoESt gilt die Einkommensteuer als abgegolten. Der Veräußerungsgewinn muss nicht mehr in die Steuererklärung aufgenommen werden.

Der Verlust aus selbständiger Tätigkeit in Höhe von EUR 20.000 kann als Verlustvortrag in das folgende Jahr vorgetragen werden.

Regelbesteuerungsoption

Auf Antrag können die Gewinne aus privaten Grundstückveräußerungen in die Regelbesteuerung aufgenommen werden. Hier findet der besondere Steuersatz von 25% KEINE Anwendung. (Achtung: Verluste aus Grundstücksveräußerungen können immer NUR mit Gewinnen aus Grundstücksveräußerungen geltend gemacht werden)

Einkünfte aus selbstständiger Arbeit – 20.000
Einkünfte aus Grundstücksveräußerung 25.960
Gesamtbetrag der Einkünfte 2013 5.960
Einkommensteuer nach Tarif 0

Empfehlung

Der Veräußerungsgewinn wird anhand des Tarifes besteuert. Da Herr Mayer in diesem Kalenderjahr aus seiner Selbstständigkeit Verluste erzielt, kann es sinnvoll sein, die Option zur Regelbesteuerung auszunutzen, da der Gewinn aus der Immobilienveräußerung mit den Verlusten aus anderen Einkunftsquellen gegenverrechnet werden kann. Somit fällt weder ImmoESt noch Einkommensteuer an.

ACHTUNG: Wenn Verluste aus der selbständigen Tätigkeit mit Veräußerungsgewinnen gegenverrechnet werden, fällt die Verwertung des Verlustvortrages aus der selbständigen Tätigkeit in Folgejahren weg. Wenn es absehbar ist, dass im nächsten Kalenderjahr wieder hohe Gewinne aus der selbständigen Tätigkeit erzielt werden, kann es jedoch vorteilhaft sein, die ImmoESt im Veräußerungsjahr in Anspruch zu nehmen, um den Verlust aus der selbständigen Tätigkeit in das Folgejahr übertragen zu können, da dann bei entsprechend hohem Einkommen Steuern zum Grenzsteuersatz von 50% (anstelle 25% ImmEST) verdrängt werden können. Ob die Regelbesteuerungsoption wirklich vorteilhaft ist, lässt sich nur beurteilen, wenn man die steuerliche Auswirkung des dadurch verloren gegangenen Verlustvortrages in den Folgejahren berechnen (schätzen) kann.

Variante 2 – Herr Mayer erzielt im Jahr 2013 neben dem Veräußerungsgewinn KEINE Einkünfte

Immobilienertragsteuer iHv 25%

Veräußerungsgewinn 25.960 25% 6.490 ImmoESt

Regelbesteuerungsoption

Auf Antrag können die Einkünfte aus privaten Grundstückveräußerungen in die Regelbesteuerung aufgenommen werden. Hier findet der besondere Steuersatz von 25% KEINE Anwendung.

Einkünfte aus selbstständiger Arbeit 0
Einkünfte aus Grundstücksveräußerung 25.960
Gesamtbetrag der Einkünfte 2013 25.960
Einkommensteuer nach Tarif 5.525

Empfehlung

Da Herr Mayer in diesem Kalenderjahr keine weiteren Einkünfte erzielt hat, ist es sinnvoll, die Option zur Regelbesteuerung auszunutzen, da die Besteuerung nach dem allgemeinen Steuertarif um EUR 965,14 günstiger ist, als wenn der besondere 25%-ige Steuersatz der ImmoESt zur Anwendung kommt.

Variante 3 – Herr Mayer erzielt im Jahr 2013 zusätzlich Einkünfte aus selbständiger Arbeit iHv 15.000

Immobilienertragsteuer iHv 25%

Veräußerungsgewinn 25.960 25% 6.490 ImmoESt

Folge –> Die Einkünfte aus der Immobilienveräußerung müssen nicht mehr in die Veranlagung aufgenommen werden. Sie sind „endbesteuert“.

Einkünfte aus selbstständiger Arbeit 15.000
Gesamtbetrag der Einkünfte 2013 15.000
Einkommensteuer auf Grund Einkünfte aus selbstständiger Arbeit 1.460
gesamte Steuerbelastung 2013 ImmoESt 6.490
ESt 1.460
7.950

Regelbesteuerungsoption

Auf Antrag können die Einkünfte aus privaten Grundstückveräußerungen in die Regelbesteuerung aufgenommen werden. Hier findet der besondere Steuersatz von 25% KEINE Anwendung.

Einkünfte aus selbstständiger Arbeit 15.000
Einkünfte aus Grundstücksveräußerung 25.960
Gesamtbetrag der Einkünfte 2013 40.960
Einkommensteuer nach Tarif 12.007

Empfehlung

Bei dieser Variante ist es günstiger, es bei der 25%-igen ImmoESt zu belassen und die Regelbesteuerungsoption nicht zu wählen.

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