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Immobiliensteuer – Verlustverwertung im außerbetrieblichen Bereich

Immobilien

date icon 14. Februar 2013

Im Rahmen des 1. Stabilitätsgesetzes 2012 wurde bereits ermöglicht, dass bei Anwendung der Veranlagungsoption, Gewinne aus Grundstücksveräußerungen mit Verlusten aus Grundstücksveräußerungen im selben Kalenderjahr ausgleichbar sind. Dies wurde allerdings heftig kritisiert, da es in der Praxis sehr selten vorkommt, dass Privatpersonen innerhalb eines Jahres mehrere Grundstücke aus dem Privatbesitz veräußern.

Anhand des Abgabenänderungsgesetzes 2012 (AbgÄG 2012) wurde nun das 1. Stabilitätsgesetz 2012, mit Wirkung ab 1.1.2013, unter anderem im Bereich der privaten Grundstücksveräußerungen adaptiert. Künftig ist es gem. § 30 Abs 7 EStG möglich, Gesamtverluste aus Grundstücksveräußerungen mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung auszugleichen. Dieser Verlustausgleich ist allerdings betragsmäßig mit der Hälfte des aus der Immobilienveräußerung resultierenden Verlustes beschränkt. Werden nun innerhalb eines Kalenderjahres mehrere Grundstücke mit Gewinnen und Verlusten veräußert, sind diese primär zu saldieren. Verbleibt nach der Saldierung ein Verlust aus privaten Grundstücksveräußerungen, sind 50% des übrigen Verlustes mit positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszugleichen. Sollte aus der Verlustverwertung mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ein Gesamtverlust übrig bleiben, ist dieser nicht vortragsfähig (genereller Ausschluss eines Verlustvortrages im außerbetrieblichen Bereich).
–> Die Neuregelung tritt ab der Veranlagung 2012 in Kraft.

Folgend ein Beispiel zur besseren Veranschaulichung:
Im Kalenderjahr 2012 veräußert Herr Huber zwei Grundstücke aus seinem Privatbesitz. Grundstück 1 kann er mit einem Gewinn von EUR 35.000 veräußern. Grundstück 2 wird leider mit einem Verlust iHv EUR 60.000 verkauft. Daneben erzielte Herr Huber Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung iHv EUR 20.000.

Lösung:
Saldierung der privaten Grundstücksveräußerungen:

Gewinn Grundstück 1EUR 35.000
Verlust Grundstück 2– EUR 60.000
Verbleibender Verlust
– EUR 25.000
Einkünfte aus Vermietung und VerpachtungEUR 20.000
abzüglich ausgleichsfähiger Verlust (50%)
– EUR 12.500
Verbleibender Überschuss aus VuV
EUR 7.500

Sollten Sie Fragen zu Grundstücksveräußerungen haben, helfen wir Ihnen gerne weiter!

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