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ImmoESt: Ab wann wird der Grundstücksverkauf zum gewerblichen Handel?

Immobilien

date icon 01. Juli 2013

Seit dem 1.4.2012 unterliegen Gewinne aus Grundstücksveräußerungen der neuen Immobilienbesteuerung. Der Sondersteuersatz iHv 25% aus der Veräußerung von Immobilienvermögen steht aber nur dann zu, wenn es sich um sogenannte „private“ Grundstücksveräußerungen von natürlichen Personen handelt – nicht zB wenn ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Aber wie kann man feststellen bzw. schon im Vorfeld unterscheiden, ob jemand eine „private“ Grundstücksveräußerung vornimmt oder aber bereits ein gewerblicher Grundstückshändler ist?

Das Einkommensteuergesetz nimmt grundsätzlich Gewerblichkeit an, wenn die aus dem Grundstücksverkauf erzielten Einkünfte

  • selbständig erzielt werden,
  • eine nachhaltige Betätigung nachweisbar ist,
  • Gewinnabsicht vorliegt und
  • die Beteiligung am wirtschaftlichen Verkehr besteht.

Grundstücksan- und –verkäufe werden dann als gewerbliche Tätigkeit eingestuft, wenn sie über eine reine Vermögensverwaltung hinausgehen.

Die Grenzen zwischen gelegentlicher Immobilienveräußerung und gewerblichem Grundstückshandel sind fließend und diese Abgrenzung wirft in der Praxis häufig Fragen auf. Neben der Anzahl der gekauften und veräußerten Grundstücke wird auf den Zeitraum zwischen dem An- und Verkauf großes Augenmerk gelegt. Wird bereits beim Ankauf des Grundstückes mit dem Gedanken gespielt, das Grundstück nach kurzer Zeit mit Gewinnabsicht zu verkaufen, wird sehr wahrscheinlich Gewerblichkeit unterstellt werden. Wenn Sie beabsichtigen, mehrere Grundstücke anzukaufen, diese zu bebauen und nach kurzer Zeit wieder zu verkaufen, wird auch dies sehr wahrscheinlich einen gewerblichen Grundstückshandel darstellen.

Doch Vorsicht, auch wenn der Entschluss zur Veräußerung erst später getätigt wird, kann ein gewerblicher Grundstückshandel unterstellt werden. Seitens der Finanz wird auf das Gesamtbild der Verhältnisse abgestellt.

Weitere Kriterien, die auf einen gewerblichen Grundstückshandel schließen lassen, sind folgende:

  • An- und Verkauf mit Wiederholungsabsicht
  • Gewinnerzielungsabsicht aus dem Verwertungserlös
  • Hauptberufliche Tätigkeit im Immobilienbereich
  • Zeitraum zwischen An- und Verkauf (Behaltedauer)
  • Immobilienentwicklung (Aufwertung, Parzellierung, Umwidmung, etc.)
  • Auftritt am Markt
  • Finanzierungsstruktur

Wie wirkt sich gewerblicher Grundstückshandel auf die neue Immobilienertragsteuer aus?

Grundsätzlich ist der gewerbliche Grundstückshandel von der neuen Immobilienbesteuerung mit dem Sondersteuersatz von 25% ausgenommen, da es sich bei diesen Grundstücken um Umlaufvermögen eines Betriebes handelt (gilt auch für nicht rein vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften). Demnach kommt bei Veräußerungen die Tarifbesteuerung zur Anwendung. Der Grundstückshandel soll damit dem Handel mit sonstigen Waren hinsichtlich des Steuersatzes gleichgestellt werden.

Verkauf eines Grundstückes nach Einlage aus dem Privatvermögen in das Betriebsvermögen eines gewerblichen Grundstückshändlers:

Ein Grundstück wird aus dem Privatbesitz in das Betriebsvermögen eines Grundstückshändlers eingelegt. Wenn der Grundstückshändler zu einem späteren Zeitpunkt das Grundstück aus seinem Betriebsvermögen (Umlaufvermögen) veräußert, sind die stillen Reserven, die bereits im privaten Bereich entstanden sind, mit dem besonderen Steuersatz von 25% zu besteuern. Jener Gewinn (stille Reserve durch Wertsteigerung), der erst im Betriebsvermögen entstanden ist, unterliegt der Tarifbesteuerung.

Exkurs: Verkauf eines Grundstückes aus dem Anlagevermögen:

Veräußerungen von Betriebsgebäuden aus dem Anlagevermögen sind für alle Gewinnermittlungsarten steuerpflichtig. Erfolgte eine Wertsteigerung zwischen der Anschaffung und der Veräußerung, unterliegt der erzielte Gewinn künftig dem besonderen Steuersatz von 25%. Ist der besondere Steuersatz anwendbar, ist für Grund und Boden (nicht Gebäude) der Inflationsabschlag iHv 2% pro Jahr (ab dem 11. Jahr nach der Anschaffung) geltend zu machen. Durch diese Neuerung werden Veräußerungen von Grundstücken aus dem Anlagevermögen mit Veräußerungen aus dem Privatvermögen gleichgestellt.

Da die Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und Privatvermögen eine umfassende fachkundigen Beurteilung erfordert, stehen wir Ihnen für ein individuelles Beratungsgespräch gerne zur Verfügung!

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