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ImmoESt bei Kapitalgesellschaften?

Immobilien

date icon 17. Juni 2013

Kapitalgesellschaften (GmbH, AG) sind juristische Personen, die Kraft Rechtsform zur Rechnungslegung verpflichtet sind, dem Trennungsprinzip (Trennung Gesellschafter und Gesellschaft) folgen und ihren Gewinn nach § 5 EStG ermitteln. Sie erzielen gem. § 7 Abs 3 KStG zwingend Einkünfte aus Gewerbebetrieb und es erfolgt keine Unterscheidung zwischen betrieblichen und außerbetrieblichen Einkünften.

Nach § 24 Abs 3 Z4 KStG sind die gesetzlichen Regelungen zur ImmoESt und der besonderen Vorauszahlung für steuerpflichtige Körperschaften, die Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 7 Abs 3 KStG) erzielen, nicht anzuwenden. Veräußert nun eine Kapitalgesellschaft (GmbH, AG) ein Grundstück aus ihrem Vermögen, muss keine ImmoESt einbehalten werden und auch keine besondere Vorauszahlung geleistet werden.  Werden Anteile an GmbHs oder Aktien veräußert, löst dies ebenso keine ImmoESt-Pflicht aus, da die vorhandenen Grundstücke der Gesellschaft, an der die Beteiligung besteht, zugerechnet werden und auch bei dieser ertragsteuerlich erfasst werden.

Der Inflationsabschlag, der ab dem 11. Jahr nach der Anschaffung zur Anwendung kommt, reduziert die Einkünfte aus der Grundstücksveräußerung jährlich um 2%. Im Rahmen des Abgabenänderungsgesetzes 2012 wurde klargestellt, dass der Inflationsabschlag nun auch bei Grundstücksveräußerungen durch Kapitalgesellschaften anzuwenden ist, wenn die Grundstücke im Anlagevermögen gehalten werden und auch kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Conclusio:

Gewinne und Verluste aus Grundstücksveräußerungen einer Kapitalgesellschaft zählen zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb und unterliegen der Köperschaftsteuer iHv 25%. Die pauschale Gewinnermittlungen kommt für Kapitalgesellschaften nicht zur Anwendung (gem. § 4 Abs 3a EStG). Dies aus dem Grund, da Grund und Boden bei Gesellschaften immer schon steuerverfangen war.

 

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