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ImmoESt: Nachzahlungen bei späteren Flächen-Umwidmungen

Immobilien

date icon 24. September 2018

Kommt es bei einem Grundstücksverkauf binnen fünf Jahren zu einer nachträglichen Umwidmung in Bauland, dann steigt die ImmoEst von 4,5 auf 18 Prozent. Die Differenz ist vom Verkäufer nachzuzahlen.

Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist grundsätzlich vom Veräußerer zu bezahlen. Bei der Berechnung der ImmoESt ist der Veräußerungserlös in tatsächlicher Höhe (jedoch ohne einer allfällig vereinnahmten und abzuführenden Umsatzsteuer) anzusetzen.

Was ist der steuerlich relevante Preis?
Zum Veräußerungserlös gehören vor allem ein empfangener Barkaufpreis sowie die Übernahme von Verbindlichkeiten durch den Erwerber. Dies ist auch der Fall, wenn sich der Käufer verpflichtet, die ImmoESt dem Verkäufer zu ersetzen.
Für Veräußerungen von Immobilien, die am 31.3.2012 noch nicht steuerrelevant waren – das sind sog. „Alt-Grundstücke“, bei denen die zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor 2012 bereits abgelaufen war – beträgt die Steuerbelastung 4,2 % vom Veräußerungserlös. Wird ein Altgrundstück jedoch nach dem letzten entgeltlichen Erwerb und nach dem 31.12.1987 umgewidmet, so beträgt die Steuerbelastung 18 % vom Veräußerungserlös.

Umwidmungen erhöhen die Bemessungsgrundlage
Eine Umwidmung eines Grundstückes zu Bauland wird steuerlich auch dann als im Zusammenhang mit einer Veräußerung stehend angesehen, wenn diese innerhalb von fünf Jahren nach der Veräußerung stattfindet.
Wird etwa in Erwartung einer baldigen Umwidmung zwar Grünland verkauft, aber bereits der volle Baulandpreis entrichtet, ist, sofern die Berechnung der ImmoESt vor der Umwidmung erfolgt, eine Steuer in Höhe von 4,2 % zu entrichten. Erfolgt dann innerhalb von 5 Jahren eine Umwidmung, ist dieser Umstand dem Finanzamt bekanntzugeben und die ImmoESt rückwirkend vom Veräußerer mit dem höheren Steuersatz von 18 % nachzuzahlen.

Steuer-Nachzahlungen stehen im Raum
Andere mögliche Anwendungsfälle wären die Veräußerung von Grünland-Grundstücken, für die bereits eine Art Umwidmungszusage der Gemeinde besteht, und die Veräußerung eines Grundstücks zum Grünlandpreis, mit der Vereinbarung, dass im Fall einer Umwidmung die Differenz zum Baulandpreis nachzuzahlen ist.
Ist beabsichtigt, dass die gesamte ImmoESt vom Käufer getragen wird, sind die Vorgaben bei Vertragserrichtung zu berücksichtigen.

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