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Mögliche Liebhaberei bei Parifizierung eines Gebäudes – 30.9.2020

Immobilien

date icon 30. September 2020

Unter Liebhaberei fallen die in der sogenannten „Liebhabereiverordnung“ genannten Tätigkeiten, die auf Dauer gesehen zu keinem wirtschaftlichen Gesamtergebnis führen. Dazu zählen auch Einkünfte aus Immobilien. Diese Tätigkeiten sind steuerlich unbeachtlich. Steuerlich können die sich daraus ergebenden Verluste nicht verwertet werden, sogenannte (Zufalls-) Gewinne sind nicht steuerpflichtig.

Weiters kann auch der Verlust des Vorsteuerabzugs drohen. Bei der Liebhaberei ist die Unterscheidung der „kleinen Vermietung“ von der „großen Vermietung“ maßgeblich, da diese unterschiedliche ertrag- und umsatzsteuerliche Konsequenzen nach sich ziehen. Zu nachteiligen Konsequenzen kann dabei die Parifizierung eines Wohnhauses führen.

Kleine Vermietung

Bei der kleinen Vermietung gilt Liebhaberei-Vermutung, wenn bspw. eine Vermietung und Verpachtung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen (unabhängig von der Anzahl der in einem Gebäude gelegenen Eigentumswohnungen) und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten vorliegt. Die aus derartigen Tätigkeiten resultierenden Verluste dürfen nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden, im Gegenzug sind zufällig erzielte Gewinne jedoch auch nicht steuerpflichtig.

Beim Kauf oder bei der Sanierung der Wohnung anfallende Vorsteuern steht kein Vorsteuerabzug zu, die Vermietung eines Wohnobjektes wird ohne USt angesetzt. In derartigen Fällen kann eine Liebhaberei-Vermutung mittels Erstellung einer Prognoserechnung widerlegt werden, mit deren Hilfe der Nachweis zu erbringen ist, dass im Zeitraum von 20 bzw. höchstens 23 Jahren ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden kann.

Große Vermietung

In jenen Fällen, bei denen keine „kleine Vermietung“ vorliegt, ist eine „große Vermietung“ anzusetzen. Das ist insbesondere in jenen Fällen der entgeltlichen Gebäudeüberlassung, welche nicht mit der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten zusammenhängt (typischerweise die erwerbswirtschaftliche Vermietung von Geschäfts- und Büroobjekten). Eine ertragsteuerlich anerkannte Einkunftsquelle liegt nur dann vor, wenn durch die Prognoserechnung dargestellt werden kann, dass ein Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss innerhalb von 25 bzw. max. 28 Jahren erzielt wird. Im Unterschied zur „kleinen Vermietung“ hat diese Beurteilung aber keine Auswirkung auf die umsatzsteuerliche Behandlung der Vermietung. Ein Vorsteuerabzug steht trotz Vorliegen von Liebhaberei bei der Gebäudevermietung im Rahmen einer „großen Vermietung“ zu.

Wechsel von „großer Vermietung“ zu „kleiner Vermietung“

Kommt es etwa zu einer Parifizierung und Begründung von Wohnungseigentum eines Mietwohnhauses mit zehn Wohneinheiten, das bisher schlichtes Miteigentum von 2 Personen (zu je 50%) war (die Miteigentümer halten somit je 5 Wohnungen im Alleineigentum), kommt es zum Wechsel von „großer Vermietung auf „kleine Vermietung“.

Für die Überprüfung der Erzielung eines Gesamtgewinns bzw. Gesamtüberschusses ist nicht mehr das gesamte Mietwohnhaus im Rahmen der Prognoserechnung, sondern jede einzelne Eigentumswohnung für sich relevant. Der Prognosezeitraum vermindert sich in diesen Fällen von 25 bzw. höchstens 28 Jahren auf 20 bzw. höchstens 23 Jahre. Wenn kein Gesamtüberschuss prognostiziert werden kann, führt dies jedenfalls zum Vorsteuerabzugs-Verlust für die davon betroffenen Eigentumswohnungen, ebenso wie zu einer anteiligen Korrektur der allenfalls bereits geltend gemachten Vorsteuern. Aufgrund der geänderten Umstände, wäre darüberhinausgehend auch zu beurteilen, ob sich für die Prognoserechnung auch Auswirkungen im Bereich der Einkommensteuer ergeben.

Eine mitunter aus zivilrechtlichen oder erbrechtlichen Gründen durchgeführte Parifizierung eines Mietwohnhauses kann daher nachteilige abgabenrechtliche Konsequenzen zur Folge haben. Will man bspw. im Zuge einer Erbschaft Streitigkeiten vermeiden oder weiß man als Erblasser, dass einer der Erben seinen Anteil nicht behalten wird, empfiehlt es sich oftmals das Zinshaus vor dem Vererben zu parifizieren. Eine Parifizierung kann jedoch insbesondere zum Verlust des Vorsteuerabzugs führen, wenn die Prognoserechnung keinen Gesamtüberschuss erwarten lässt.

Es sollte daher bereits im Vorhinein eine sorgfältige Prüfung des jeweiligen Vorhabens aus abgabenrechtlicher Sicht durchgeführt werden.

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