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Private Grundstücksveräußerungen im Ausland – steuerliche Auswirkungen in Österreich?

15/12/
2017
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Aufbauend auf unsere Blogreihe zur Immobilienertragsbesteuerung möchten wir im folgenden Artikel auf ausländische Grundstücksveräußerungen näher eingehen. Seit dem 1.4.2012 unterliegen alle privaten Grundstücksveräußerungen in Österreich grundsätzlich der Steuerpflicht. Dabei wird eine Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Höhe von 30% (bis 31.12.2015 waren es 25%) vom Veräußerungsgewinn einbehalten. Bei „Alt-Fällen“, d.h. bei Immobilien, welche vor dem 31.3.2002 angeschafft wurden, beträgt die Steuerbelastung grundsätzlich 4,2% (bis 31.12.2015 waren es 3,5%) des Veräußerungserlöses. Befreiungstatbestände sind allenfalls zu prüfen.

Wie sieht jedoch die steuerliche Behandlung in Österreich aus, wenn der Steuerpflichtige ein ausländisches Grundstück aus seinem Privatbesitz veräußert?
Wenn der Steuerpflichtige in Österreich seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt innehat, unterliegt er mit seinem Welteinkommen der unbeschränkten Einkommensteuerpflicht in Österreich. Demnach sind Veräußerungen von ausländischen Grundstücken nach innerstaatlichem Recht zu besteuern –> der Tatbestand der privaten Grundstücksveräußerungen gem. § 30 EStG ist erfüllt. Es ist der Veräußerungsgewinn der Liegenschaft zu ermitteln und der besondere Steuersatz von 30% (ImmoESt) kommt zur Anwendung. Um jegliche Mehrfachbesteuerungen zu vermeiden, wurden Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen (= völkerrechtliche Verträge).

Wie wird die Grundstücksveräußerung anhand von Doppelbesteuerungsabkommen beurteilt?

a) Doppelbesteuerungsabkommen mit dem ausländischen Staat vorhanden:
Das Doppelbesteuerungsabkommen wird in der Regel jenem Land das Besteuerungsrecht zusprechen, in dem sich das Grundstück befindet  (= Belegenheitsprinzip). Deshalb ist in einem weiteren Schritt zu prüfen, welche Methode zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zur Anwendung kommt:

    1. Im Falle der Anrechnungsmethode (z.B. angelsächsische Länder, Italien, Finnland, Schweden) werden die gesamten Einkünfte in Österreich besteuert. Die im Ausland bezahlte Steuer für die Grundstücksveräußerung kann im Wege der Veranlagung von der österreichischen Steuer in Abzug gebracht werden. Bei der Anrechnungsmethode verschlechtert sich durch die Einführung der Immobilienbesteuerung die steuerliche Situation, da jedenfalls 30% an ImmoESt in Österreich anfallen.
    2. Kommt die Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt (z.B. Deutschland) zur Anwendung, sind die Einkünfte der ausländischen Grundstücksveräußerung von der Besteuerung in Österreich ausgenommen (= keine ImmoESt). Ist die Veräußerung der Immobilie im Ausland steuerfrei, kann es zu einer doppelten Nichtbesteuerung kommen. Im betreffenden DBA kann jedoch eine Klausel verankert sein, die nur jene ausländischen Einkünfte in Österreich freistellt, die im Ausland einer mit Österreich vergleichbaren Besteuerung unterliegen (= Subject-to-tax Klausel). Gemäß § 30a EStG sind die bei der Veräußerung von Grundstücken erzielten Einkünfte bei der Berechnung der Einkommensteuer nicht zu berücksichtigen. Demnach kommt ein Progressionsvorbehalt bei der Veräußerung einer ausländischen Immobilie nicht zum Tragen. Um mögliche Verluste aus der Veräußerung von ausländischen Grundstücken berücksichtigen zu können, kann die Regelbesteuerungsoption angewendet werden.

b) Kein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem ausländischen Staat (§ 48 BAO):
Wird das ausländische Grundstück veräußert und im Veräußerungsland so besteuert, dass es zu keiner Entlastung der österreichischen Einkommensteuer führt, kommt es zur Steuerpflicht in Österreich. Auch in diesem Fall kann die Regelbesteuerungs- bzw. Veranlagungsoption ausgeübt werden.

Wie hat die Abfuhr der ImmoESt zu erfolgen?
Bei Grundstücksveräußerungen im Ausland ist in Österreich keine Grunderwerbssteuer zu bezahlen. Demnach erfolgt seitens des Parteienvertreters (Notar) keine Selbstberechnung der GrESt und in weiterer Folge auch keine Verpflichtung zur Selbstberechnung der ImmoESt. In der Praxis wird ein österreichischer Parteienvertreter der Abwicklung des ausländischen Grundstücksverkaufes sowieso nicht beiwohnen.

Kein DBA mit dem ausländischen Staat: Ist die ausländische Besteuerung nicht mit der in Österreich vergleichbar, ist der Veräußerungsgewinn anhand der besonderen Vorauszahlung (30% des Veräußerungsgewinns) gem. § 30 EStG zu versteuern.

Anwendung der Anrechnungsmethode: Der Steuerpflichtige hat eine besondere Vorauszahlung gem. § 30 (ImmoESt) zu leisten. Wenn auch im Ausland eine Steuer zu entrichten ist, kann es zu einer vorübergehenden Doppelbelastung führen. Steht die ausländische Steuer und deren Auswirkung auf die Höhe der inländischen Vorauszahlungsschuld zum Zeitpunkt der Fälligkeit der besonderen Vorauszahlung jedoch schon fest und ist diese einwandfrei dokumentierbar, kann die Anrechnungsverpflichtung bereits bei der Berechnung der besonderen Vorauszahlung berücksichtigt werden.

Wenn Sie den Verkauf einer ausländischen Immobilie beabsichtigen, raten wir Ihnen den Sachverhalt im Vorhinein genau zu prüfen, um spätere Überraschungen zu vermeiden. Ihre ARTUS-Berater stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite (info@artus.at).

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