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Überlassung von Grundstücken vom Gesellschafter an seine Personengesellschaft

Immobilien

date icon 30. Juli 2018

Besitzt ein Unternehmer einen Betrieb samt Liegenschaftsvermögen und soll dieses in der Familie auf die nächste Generation übertragen werden, bestehen aus steuerlicher Sicht verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten.

Eine Möglichkeit wäre die Einbringung der Grundstücke im Rahmen des Umgründungssteuerrechtes in eine GmbH. Soll jedoch eine betriebsnotwendige Liegenschaft (z.B. Gebäude) im Privatvermögen zurückbehalten werden, kommt es im Rahmen der oben angeführten Einbringung zur Aufdeckung der stillen Reserven (= die Differenz von Buchwert zum Zeitwert der Liegenschaft) – und damit zu erhöhten steuerlichen Belastungen.

Damit die Aufdeckung der stillen Reserven jedoch vermieden wird, könnte ein Zusammenschluss etwa zu einer GmbH & Co KG in Betracht gezogen werden. Diese Lösung wäre ohne Konsequenzen für die Einkommenssteuerbelastung. Der Grund: Die Liegenschaften werden nicht in das Privatvermögen, sondern in das Sonderbetriebsvermögen des Gesellschafters überführt. Die Aufdeckung der stillen Reserven wird umschifft. 

Das ist ein Sonderbetriebsvermögen
Unter Sonderbetriebsvermögen sind jene Wirtschaftsgüter zu verstehen, die nicht zum Gesellschaftsvermögen der Personengesellschaft gehören, sondern im Allein- bzw. Miteigentum eines bzw. mehrerer Gesellschafter stehen. Sie werden der Personengesellschaft entgeltlich oder unentgeltlich zur Nutzung überlassen.

Vorsteuern zurückzahlen?
Im Rahmen der Nutzungsüberlassung ist es fraglich, ob diese entgeltlich mit Umsatzsteuer oder unentgeltlich ohne Umsatzsteuer erfolgen soll. Diese Frage ist wichtig, da bei einer unentgeltlichen Überlassung bzw. Vermietung ohne Umsatzsteuer bereits geltend gemachte Vorsteuern (z.B. Errichtung eines Bürogebäudes) an das Finanzamt zurück zu zahlen wären. In diesem Fall wäre es daher vorteilhaft, die Gebäude mit Umsatzsteuer zu vermieten, um eine Vorsteuerkorrektur und eine damit einhergehende Rückzahlung zu vermeiden. Da die von der Gesellschaft als Teil der Miete an den Gesellschafter abgeführte Umsatzsteuer auf Ebene der Personengesellschaft zu einem Vorsteuerabzug berechtigt, führt dies zu keiner Liquiditätsbelastung.

Marktübliche Höhe der Miete
Bei der entgeltlichen Vermietung ist jedoch darauf zu achten, dass die betragsmäßige Höhe richtig festgelegt wird.

Was „richtig“ bedeutet, war mehrmals Gegenstand juristischer Präzedenzfälle: Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) vertritt zur Höhe der Miete die Ansicht, dass ein moderates Abweichen vom fremdüblichen Entgelt die Unternehmereigenschaft nicht ausschließt. Aufgrund der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) dürfte es für das Vorliegen der Einnahmenerzielung aber unerheblich sein, in welcher Relation die verrechnete Miete zu einer Marktmiete steht. Im Fall eines unangemessen niedrigen Entgelts sei vom Vorliegen eines Leistungsaustausches auszugehen, sofern nicht bloß ein symbolischer Betrag verrechnet wird.

Wirtschaftliche Tätigkeit entscheidet
Entscheidend bleibt somit auch bei unangemessen niedrigem Entgelt, ob – unter Außerachtlassung der Höhe des Entgelts – nach dem Gesamtbild der Verhältnisse eine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegt.

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