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Vermietung oder gewerbliche Beherbergung, das ist die Frage

Immobilien

date icon 25. Juni 2018

Das Steuerrecht nimmt es ganz genau: Bei der Vermietung von Zimmern oder Appartements ist zwischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und Einkünften aus Gewerbebetrieb zu unterscheiden.

Die Differenzierung der beiden so ähnlich klingenden Sachverhalte hat ihren Grund: An die Unterscheidung der Vermietungstätigkeit sind unterschiedliche Konsequenzen geknüpft.

Es kommt drauf an
Für die Unterscheidung zwischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und Einkünften aus Gewerbebetrieb kommt es darauf an, ob sich die Vermietungstätigkeit auf die bloße Überlassung eines Zimmers oder einer Wohnung beschränkt oder ob die erbrachte Vermietungsleistung darüber hinausgeht.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Nach Ansicht der Finanz werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durch das landläufigen Zimmervermieten erwirtschaftet. Die Zimmervermietung erfolgt nur in geringem Ausmaß und ist keine land- und forstwirtschaftliche Nebentätigkeit. Das gilt insbesondere bei einer saisonalen Zimmervermietung, die sich auf nicht mehr als 10 Fremdenbetten (inkl. Frühstück und täglicher Reinigung) erstreckt oder bei einem kurzfristigen Vermieten von 5 mit Kochgelegenheiten ausgestatteten Appartements (ohne tägliche Reinigung oder Verabreichung von Frühstück).

Geringe Dienstleistungen sind erlaubt
Bestimmte Nebenleistungen wie etwa das Zurverfügungstellen von Gemeinschaftsräumen, Waschküche, Sauna oder Bad oder die üblicherweise von einem Hausbesorger zu verrichtenden Tätigkeiten sind für die Einstufung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unproblematisch.

Einkünfte aus Gewerbebetrieb: Size matters
Im Umkehrschluss führt nach Ansicht der Finanzverwaltung die Zimmervermietung von mehr als zehn Fremdenbetten oder die kurzfristige Vermietung von mehr als fünf Appartements zu Einkünften aus Gewerbebetrieb – selbst dann, wenn keine Nebenleistungen angeboten werden. Ebenso liegen bei bestimmten Nebenleistungen, wie etwa ein Verpflegungsangebot, das weit über Zimmer mit Frühstück hinausgeht, trotz Nichtüberschreitens der 10-Betten-Grenze oder 5-Appartements-Grenze, Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor.

Das bringt der Unterschied
Die Konsequenzen der Zuordnung sind deutlich:

  • Es kommt zu Unterschieden hinsichtlich eines möglichen Verlustvortrages in Folgejahren. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist ein Verlustvortrag nicht möglich.
  • Die Abschreibungssätze sind verschieden. Grundsätzlich betragen sie 2,5% bei Gewerbebetrieben und 1,5% bei Vermietung und Verpachtung.
  • Bei Einkünften aus Gewerbebetrieben besteht eine mögliche Sozialversicherungspflicht nach dem GSVG.
  • Zudem kommt es zu Abweichungen bei der Einkünfteermittlung: Es gibt die „doppelte Buchhaltung“ bzw. Einnahmen-Ausgabenrechnung bei einer gewerblichen Tätigkeit. Bei Vermietung und Verpachtung genügt die Ermittlung des Überschusses über die Werbungskosten.

Welche Unterschiede tatsächlich bestehen und welche Vor- bzw. Nachteile daraus aus gesamtsteuerlicher Sicht erwachsen, ist stets aus dem jeweiligen Einzelfall zu beurteilen.

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