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Wenn eine private Grundstücksveräußerung Verluste bringt

18/4/
2019
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2018 wurde die Verlustausgleichsmöglichkeit mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eingeschränkt.

Seit dem 1.4.2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von privaten Grundstücken der 30 prozentigen Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Der Veräußerungsgewinn oder Verlust wird dabei durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt. Entsteht innerhalb eines Kalenderjahres ein Verlust aus privaten Grundstücksveräußerungen, kann dieser lediglich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. Darüber hinausgehende Verluste können steuerlich nicht verwertet werden.

Verlust aus einer privaten Grundstücksveräußerung

Entsteht aus einer privaten Grundstücksveräußerung ein Verlust, so kann dieser mit positiven Einkünften aus anderen privaten Grundstücksveräußerungen im selben Jahr ausgeglichen werden. Dadurch mindert sich die Steuerlast aus den positiven Einnahmen. Wenn es im Kalenderjahr in Summe dennoch zu einem Verlust aus privaten Grundstücksveräußerungen kommt, ist dieser Verlust für steuerliche Zwecke nicht mit anderen Einkunftsarten ausgleichsfähig. Er ist auch nicht für die Folgejahre vortragsfähig.

Ausnahme: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Eine Ausnahme davon besteht allerdings: Die Verluste aus der Grundstücksveräußerung dürfen mit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gegengerechnet werden. Dafür ist folgende Vorgangsweise zu wählen: Führen private Grundstücksveräußerungen in einem Kalenderjahr insgesamt zu einem Verlust, ist dieser zunächst auf 60% zu kürzen und auf Antrag im ersten Jahr zur Gänze oder gleichmäßig verteilt über 15 Jahre ausschließlich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszugleichen.

Einschränkung auf Immobilien-Einnahmen

2018 kam es jedoch zu einer Einschränkung der ausgleichfähigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ab der Veranlagung 2018 ist eine Verrechnung der Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen gesetzlich nur mehr mit Einkünften aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Einkünften aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen zulässig. Nicht mehr ausgleichsfähig sind hingegen Einkünfte aus der Vermietung von beweglichem Vermögen (z.B. vermietete Geschäftseinrichtung) sowie Einkünfte aus der Überlassung und Verwertung von Rechten (Werknutzungsrechte, Patentrechte etc.).

Beispiel:
A erzielt im Jahr 01 einen Verlust aus der Veräußerung seines privaten Grundstücks in Höhe von € -10.000. Im selben Jahr fallen bei A positive Einkünfte aus der Vermietung einer Wohnung in Höhe von € 5.000 sowie positive Einkünfte aus Patentrechten in Höhe von € 2.000.
Aufgrund der gesetzlichen Einschränkung kann der auf 60% gekürzte Verlust aus der Veräußerung des Grundstückes in Höhe von € 6.000 nur mit den Vermietungseinkünften für die Wohnung in Höhe von € 5.000 verrechnet werden. Die Einkünfte aus Patentrechten in Höhe von € 2.000 sind zur Gänze mit dem progressiven (in der Regel bis zu 50 %igen) Tarifsteuersatz zu versteuern.

Bei Fragen zur Besteuerung von privaten Grundstücksveräußerungen sowie bei der steueroptimalen Gestaltung ihrer Grundstückstransaktion unterstützen und beraten wir Sie gerne (info@artus.at).

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